Perizie Certificate

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Il nostro obiettivo è quello di consentire all’utente che accede al nostro sito di orientarsi e conoscere quelli che sono gli strumenti per tutelare al meglio i suoi diritti.
La conoscenza dei diritti è un diritto- dovere di ognuno di noi. Questa pagina vuole essere una guida che consenta di aiutare in modo pratico chi si trova ad affrontare questo tipo di problematiche evitando di spendere senza motivo spese ingenti per evitare i danni conseguenti a questo tipo di problematiche. Se poi per negligenza siamo stati noi stessi a causare e non subire il problema, occorre affrettarsi a sanare la situazione prima che venga esperita nei nostri confronti un’azione risarcitoria.

Per questo motivo, prima di affrontare il tema delle perizie e dell’importanza della consulenza tecnica avanzata nella materia delle infiltrazioni e delle perdite in generale, riteniamo opportuno rappresentare quelli che sono i principi giuridici alla base di ogni eventuale contenzioso civile che dovesse scaturire dall’accertamento di tali problematiche.
Ciò sarĂ  utile, perchè permetterĂ  di comprendere la centralitĂ  della consulenza tecnica avanzata in una materia che a volte si presenta insidiosa proprio per la difficoltĂ  della parte di adempiere all’onere della prova.

Partiamo dall’origine.

Nel processo civile vige un principio fondamentale. Si tratta dell’onere della prova sancito dall’art. 2697 del codice civile. Detta norma stabilisce: “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda”.
Questo vuol dire che chi vuol far valere in giudizio un diritto deve necessariamente provare i fatti costitutivi che ne costituiscono il fondamento, chi invece eccepisce l’inesistenza di quei fatti deve a sua volta provare i fatti modificativi estintivi su si fonda tale eccezione (onus probandi incumbit ei qui dicit). In sostanza chi afferma un fatto ha l’onere di provare quel fatto, così come chi nega l’esistenza di quel fatto ha l’onere di provare la sua inesistenza.

La funzione della prova è quella di eliminare l’incertezza sull’esistenza di un fatto che finchè non verrà provato non potrà essere dichiarato vero o falso e quindi non potrà essere ritenuto rilevante.
L’osservanza dell’onere probatorio è fondamentale per l’esercizio del tipo di azione da far valere in giudizio che nella materia di nostra competenza data la tipologia di problematiche è quella della responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’art. 2043 e seguenti del codice civile.
Chiarito tale aspetto, al fine comprendere il tipo di indagine che viene effettuata e la sua difficoltĂ  probatoria occorre preliminarmente fare alcune considerazioni sui diversi tipi di responsabilitĂ : responsabilitĂ  precontrattuale artt. 1337, 1338 c.c.), la responsabilitĂ  contrattuale (art.1218 c.c.) ed extracontrattuale (art.2043 c.c. ).
La responsabilitĂ  precontrattuale tutela l’interesse all’adempimento,ed in generale ogni violazione dei doveri di buona fede e formazione del contratto, evitando trattative inutili, stipula di contratti invalidi, recesso ingiustificato nelle trattative stesse.

Le norma cardine di questo tipo di responsabilitĂ  sono gli artt. 1337 c.c. e 1338 c.c..
La responsabilità contrattuale è diretta alla tutela dei diritti relativi nei confronti di un determinato soggetto e riguarda l’adempimento di una prestazione nell’ambito di un rapporto obbligatorio.
Fondamento della responsabilità contrattuale è l’art. 1218 c.c.
Contrariamente alla responsabilitĂ  contrattuale, quella extracontrattuale detta anche aquiliana (lex aquiliana)
tutela i diritti assoluti ed è quella che deriva non come la prima dalla violazione di un dovere specifico, ma generico indicato solitamente dalla dottrina con l’espressione del neminem ledere. Questo significa che il diritto al risarcimento sorge come obbligazione primaria in conseguenza di un fatto illecito che in questo caso è il danno ingiusto cagionato ad altri (e non l’inadempimento di obbligazione di fonte contrattuale o meno o violazione del dovere di buona fede nelle trattative contrattuali) dove non è necessario che via sia un legame obbligatorio tra le parti.
Fondamento di tale responsabilità è l’art. 2043 che recita testualmente: qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno. Nell’ambito di applicazione della responsabilità extracontrattuale l’onere della prova, diversamente da quella contrattuale, è a carico del danneggiato che deve con prove idonee e inconfutabili dimostrare non solo l’esistenza del danno- evento, inteso come evento lesivo che ha provocato il pregiudizio, ma anche il nesso di causalità tra il comportamento antigiuridico e detto evento. Il che non è semplice o scontato considerato la materia che stiamo per trattare. A prescindere dal tipo di responsabilità quello che si vuole evidenziare in questa sede è che l’assolvimento dell’onere probatorio nel caso si voglia avviare un’azione giudiziaria o difendersi da tale azione deve essere rigoroso. Lo esige non solo il codice civile ma la stessa giurisprudenza che in questi anni ha dato delle direttive molto precise.
Alla regola posta dall’art. 2043 c.c. seguono altre norme che prevedono specifici casi di responsabilità extracontrattuale i quali si basano su presupposti che non sono del tutto coincidenti con quelli della norma principale, specie per quanto riguarda la colpevolezza del soggetto chiamato a rispondere, atteso che i danni causati dal proprio comportamento doloso o colposo non è l’unico criterio di imputazione. Nelle norme successive all’art. 2043, vi sono altri criteri di imputazione della responsabilità. Ad esempio nel caso delle infiltrazioni la responsabilità per danni è legato alla proprietà o alla custodia del bene ( pensiamo ad un condominio, ad una casa o ad una scuola).

IL RISARCIMENTO DANNI DA INFILTRAZIONI RIENTRA NELL’ AMBITO DI APPLICAZIONE DELL’ART. 2051 DEL CODICE CIVILE

In linea generale, il principio che si applica quando si parla di responsabilità civile per i danni provocati dalle infiltrazioni è quello della responsabilità extracontrattuale di natura oggettiva ex art. 2051 c.c. Secondo tale disposizione, “ciascuno è responsabile delle cose che ha le cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Teoricamente una volta individuata l’origine del danno dovrebbe essere facile individuare chi ne risponde sotto il profilo giuridico e quindi il responsabile, ma in ambito condominiale e di locazioni dove il problema delle infiltrazioni è molto frequente, la questione può essere controversa e risalire ai profili di responsabilità non è così semplice.
In questi casi, dove si sono susseguite diverse sentenze di merito e di legittimità, occorre individuare con precisione l’origine e la tipologia di danno per stabilire la responsabilità del custode.

INFILTRAZIONI D’ACQUA E RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO

Il condominio in quanto custode risponde dei danni causati dalle infiltrazioni all’appartamento sito nello stabile se viene accertato che queste provengono da un bene o da una tubatura condominiale. In tale ipotesi, il Condominio dovrà ripristinare lo stato dei luoghi e risarcire i danni causati all’appartamento.
In caso contrario la responsabilità è del proprietario dell’appartamento, poichè in quanto custode dei suoi beni è responsabile dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti da beni di sua esclusiva proprietà.
In entrambe le ipotesi, il responsabile in quanto custode verrà esonerato da ogni addebito se proverà il caso fortuito che potrà essere rappresentato dal fatto dello stesso danneggiato ( Cassazione Civile sezione III Sentenza 4 – 29 novembre 2011, n. 25239.

CASISTICA IN AMBITO CONDOMINIALE

RESPONSABILITĂ€ PER I DANNI CAUSATI DALLE INFILTRAZIONI PROVENIENTI DAL LASTRICATO SOLARE

Le Sezioni Unite Della Cassazione civile che con sentenza nr.9449 del 2016 oltre ad inquadrare la fattispecie di azione, intervengono sul tema del riparto di responsabilità per i danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dal lastricato solare, affermando: “la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastricato solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta nell’ambito di operatività dell’art. 2051.” Questo significa che il proprietario del diritto di superficie del lastricato solare o comunque il proprietario del lastrico solare risponde dei danni in quanto è considerato custode ai sensi dell’art. 2051 c.c.. Tuttavia la sua responsabilità non è esclusiva, in quanto come stabilisce la stessa Cassazione “è configurabile la responsabilità concorrente del condominio qualora l’amministratore abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni gravanti su di lui ai sensi dell’art. 11130 1 co nr. 4 del c.c. o nel caso in cui l’assemblea di condominio non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art.1135 1 comma nr.4”.
Ed ancora: “il concorso di responsabilitĂ , salva la rigorosa prova contraria della riferibilitĂ  del danno all’uno o all’altro va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione di cui all’articolo 1126 del Codice Civile rubricato lastrici solari di uso esclusivo. Tale norma recita testualmente:” quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui lastricato solare serve in proporzione del valore del piano e della porzione di piano di ciascuno”. Questo perchĂ© il lastricato solare anche se attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini ovvero in proprietĂ  esclusiva dello stesso svolge comunque la funzione di copertura del fabbricato. In tale funzione si rinviene la ratio nella ripartizione delle spese dell’articolo 1126 del Codice Civile. Ne consegue che anche i danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico o del manto che protegge l’ultimo piano dell’edificio non possono essere messi interamente a carico del proprietario o di chi usa il lastricato solare ma devono essere risarciti col concorso del condominio nella proporzione prevista dalla disposizione innanzi espressa.

RISARCIMENTO DANNI DA INFILTRAZIONI DERIVANTE DA APPARTAMENTO SOVRASTANTE A CASA DI PROPRIETĂ€

Sempre sul tema, risulta interessante quanto stabilito dalla Cassazione Civile con sentenza nr.12920 del 2015 pubblicata in data 23/06/2015.
Il caso riguarda i danni ad una casa di proprietĂ  derivanti dalle infiltrazioni provenienti dall’appartamento sovrastante. In tale ipotesi era stato accertato che oltre ai danni arrecati dalle infiltrazioni provenienti da detto appartartamento esistevano altre macchie di umiditĂ  su una delle pareti del salone la cui esistenza non era legata da alcun nesso di interdipendenza con le infiltrazioni accertate. La Cassazione chiarisce che in tale ipotesi, il proprietario dell’immobile “essendo state danneggiate talune parti che, per esigenze di uniformitĂ , richiedano un piĂą esteso intervento ripristinatorio delle condizioni di normale abitabilitĂ  del bene rispetto ai singoli punti danneggiati, ha diritto di conseguire il rimborso dell’intera somma occorrente per tale lavoro, trattandosi di esborso necessario per la totale eliminazione delle conseguenze pregiudizievoli dell’illecito che non può essere addossato al danneggiato stesso”. In sintesi, il ristoro del danno deve essere integrale e deve comprendere la ristrutturazione di tutte le stanze e non solo di alcune, non essendo idoneo ad eliminare il danno da infiltrazioni un intervento che non preveda un rifacimento integrale.

RISARCIMENTO DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA. INDIVIDUAZIONE DEI DANNI RISARCIBILI E PARAMETRO PER DETERMINARNE L’AMMONTARE

Nel caso di specie, oltre alla difficoltà di individuare il responsabile dei danni occorre considerare un altro problema rappresentato dalla quantificazione dell’ammontare del risarcimento.
Sul punto, è interessante il criterio di quantificazione utilizzato dal Tribunale di Milano (sentenza nr. 4874/2017) per stabilire l’ammontare del risarcimento danni da infiltrazioni provocati ad una autorimessa di proprietà di due coniugi, posta al piano interrato dello stabile condominiale e provenienti dal sovrastante giardino pensile.
Acclarata la responsabilità del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. per i danni da infiltrazioni causati da problemi manutentivi e costruttivi dello stesso, il Giudicante ne stabilisce il risarcimento, comprendendo oltre ai costi necessari per la realizzazione delle opere di ripristino dell’autorimessa anche il danno figurativo lamentato dagli attori corrispondente ai canoni di locazione che avrebbero potuto percepire dal bene immobile non locato a causa delle infiltrazioni. Per stabilire il risarcimento il Tribunale fa quindi riferimento al valore locativo del bene facendo riferimento ai prezzi correnti sul mercato per un bene di analoga grandezza e valore.

Sul danno da infiltrazioni derivante dal mancato godimento del bene immobile, la valutazione del Giudice, secondo la Cassazione civile sentenza nr.10870 del 25/05/2016, può essere effettuata anche ricorrendo a criteri presuntivi. “omissis…….Reputa il Collegio che appaia sicuramente condivisibile l’orientamento maggioritario della Corte, del quale dĂ  sostanzialmente atto anche la sentenza impugnata, per il quale il pregiudizio da mancato godimento di un immobile, analogamente a quello derivante dall’occupazione abusiva, per il quale, ancorchè non voglia addivenirsi alla conclusione secondo cui trattasi di danno in re ipsa (in tal senso (Cass., 16 aprile 2013, n. 9137, m. 626051), in ogni caso trattasi di danno la cui valutazione è in definitiva rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti (Cass., 11 gennaio 2005, n. 378). Peraltro, anche i fautori della tesi del danno “in re ipsa” subito dal proprietario, sul presupposto dell’utilitĂ  normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltĂ  di godimento e di disponibilitĂ  del bene insite nel diritto dominicale, costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum”, riconoscono che la presunzione “non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell’immobile ed abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione” (Cass. 7 agosto 2012, n. 14222).
Tali considerazioni hanno trovato adeguata esplicitazione in Cassazione civile 1/10/2015 n. 19655, nonchè in Cass. 15 ottobre 2015 n. 20823 ed appare al Collegio necessario dare continuità a tale orientamento, di guisa che, rapportando i principi su esposti al caso in esame, non può che ravvisarsi la carenza motivazionale del provvedimento impugnato, nonchè la sua contraddittorietà.
Ed, invero, non è contestato che la condizione del bene, conseguenza delle infiltrazioni lamentate in citazione, abbia nei fatti impedito il godimento, anche mediato dell’immobile, impedendo agli attori di poterlo utilmente locare. Inoltre, non risulta che i titolari del bene si siano disinteressati dell’utilizzo del medesimo, con la conseguenza che il pregiudizio andava risarcito anche mediante il ricorso ad elementi di ordine presuntivo, tra i quali, difformemente da quanto sostenuto dai giudici di appello, potevano porsi anche quelli direttamente ricavabili dalla CTU espletata che, in ragione della descrizione effettuata da parte dell’ausiliare d’ufficio, poteva agevolmente permettere di individuare la tipologia e le caratteristiche funzionali e dimensionali del bene, sulla scorta delle quali poter poi procedere al calcolo, eventualmente a sua volta presuntivo, come riconosciuto anche dalla Corte distrettuale, del valore locativo”.

LE INFILTRAZIONI NEGLI IMMOBILI DATI IN LOCAZIONE: CHI RISPONDE DEI DANNI?

Come già evidenziato, l’art. 2051 c.c. stabilisce che “ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Tuttavia, se si tratta di immobili dati in locazione, c’è qualche problema in più, poichè a seconda della tipologia della causa, ne risponde o il proprietario o il conduttore, in quanto entrambi custodi con diverso potere di intervento sul bene
Ci spieghiamo meglio.
Se l’infiltrazione o umidità è causata da un problema di manutenzione ordinaria ne risponde il conduttore che in quanto custode del bene deve averne cura limitatamente alla sua sfera di custodia; se invece è connessa alla manutenzione straordinaria, ne risponde esclusivamente il proprietario.
In definitiva, in caso di locazioni, secondo la Corte di Cassazione, terza sezione civile, con la sentenza 21788/2015 la responsabilitĂ  tra locatore e conduttore va verificata a seconda che gli impianti siano esterni o interni.
“Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi la custodia delle strutture murarie degli impianti in esse inglobati è responsabile in via esclusiva ai sensi deglia rt. 2051 e 2053 cod. civ. dei danni arrecati a terzi da tali strutture; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità ai sensi dell’art.2051 civ. cod. per i danni arrecati arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri ( Cass. nr.24737/2007).”
Nel caso trattato da tale autorità, IL CTU constatava che l’infiltrazione derivava dalla rottura di un flessibile esterno all’immobile, pertanto secondo la Cassazione, atteso che il rapporto di custodia presuppone l’esercizio di un potere effettivo sulla stessa, la responsabilità era da attribuirsi esclusivamente al conduttore in quanto trattandosi di un flessibile visibile ed esterno, non implicante demolizioni, esso non faceva parte dell’impianto idrico interno.
Il conduttore aveva quindi il potere e di conseguenza l’obbligo di intervenire per sistemare il tubo del flessibile esterno e di fare i controlli necessari.
Dalla lettura di tali interventi giurisprudenziali, emerge un dato molto chiaro: la manutenzione dei beni immobili che siano abitazioni singole, condomini, beni pubblici come scuole o edifici di altra destinazione e finalità, è in ogni caso fondamentale non solo per evitare danni rilevanti ma anche spese ingenti per risolvere il problema.

Il CONTRATTO DI APPALTO: DIFFORMITÀ E VIZI DELL’OPERA

Tra le diverse cause delle infiltrazioni e dell’umidità possono esserci lavori di costruzione o ristrutturazione non eseguiti a regola d’arte da parte della ditta incaricata.
La normativa di riferimento di cui riportiamo di seguito le norme principali è regolata dal codice civile.
Art. 1667 – DifformitĂ  e vizi dell’opera
“L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformitĂ  e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformitĂ  o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchĂ©, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformitĂ  o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformitĂ  o i vizi o se li ha occultati.
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purchĂ© le difformitĂ  o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna”
Art.1668- Contenuto della garanzia per difetti dell’opera
“Il Committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore , oppure
che il prezzo sia proporzionalmente diminuito , salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore.
Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.
art. 1669 Rovina e difetti di cose immobili.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per lorio natura a lunga durata, se, nel corso dei dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è ritenuto responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta denunzia entro un anno dalla scoperta
Il diritto del Committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

IL CONSULENTE TECNICO E LA PERIZIA DI PARTE

Il conferimento d’incarico ad un consulente tecnico credibile ed esperto del settore risulta opportuna sia per accertare l’esistenza di eventuali danni e responsabilità sia ai fini di una loro quantificazione. In questo tipo di controversie la conoscenza e la valutazione tecnica è fondamentale. Se il cliente è coinvolto in una causa pendente o intende avviare un’azione giudiziaria deve essere consapevole che la sua posizione potrà essere supportata da un perito di parte la cui relazione sarà valutata dall’Autorità giudiziaria e dal Consulente tecnico nominato dallo stesso Giudice.
A conforto di quanto espresso si richiama l’art. 201 c.p.c. che recita testualmente:
Il Giudice istruttore, con l’ordinanza di nomina del consulente, assegna alle parti un termine entro il quale possono nominare, con dichiarazione ricevuta dal cancelliere, un loro consulente tecnico. Il consulente della parte, oltre ad assistere alle operazioni del consulente del giudice, partecipa all’udienza e alla camera di consiglio ogni volta che vi interviene il consulente del giudice, per chiarire e svolgere, con l’autorizzazione del presidente, le sue osservazioni sui risultati delle indagini tecniche. »
Questo per quanto riguarda il profilo processuale, mentre per quanto riguarda la valutazione della perizia di parte occorre partire dal dato normativo rappresentato dall’art.116 cpc.: “il giudice deve valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento, salvo che la legge disponga diversamente”.

Alla luce di ciò, anche la perizia di parte può avere un peso importante nella decisione della causa, poichè se risulta obiettiva ed è redatta in maniera scientifica, il Giudice la potrà ritenere condivisibile e valutarla secondo il suo apprezzamento. Per questo è fondamentale che il consulente sia obiettivo, attenendosi ai risultati reali dei suoi accertamenti.
Come già evidenziato, se la perizia di parte risulta obiettiva ed è redatta in maniera scientifica potrà determinare il Giudice ad assumerla a fondamento della decisione al posto di quella dello stesso Ctu incaricato, purchè la sentenza sia sul punto adeguatamente motivata onde evitare censure di legittimità. (Corte di Cassazione, terza sezione civile, con la sentenza n. 24630/20154).
In ogni caso, prima di ogni giudizio, sarebbe preferibile procedere ad una diagnosi preventiva, poichè, laddove le risultanze del tecnico dovessero smentire le richieste del cliente che si rivelino infondate, si eviterebbero i costi e le spese di una procedura lunga ed inutile che rischierebbe di concludersi con il rigetto della domanda e la condanna alle spese della parte.